O marco inicial da existência do Condomínio Edilício ocorre com o registro da Convenção no Cartório de Registro de Imóveis competente. Até o momento do registro, a Convenção obriga apenas as partes presentes na sua elaboração ou aprovação; depois de registrada, a Convenção adquire oponibilidade erga omnes, obrigando também terceiros, que vierem a adquirir unidades posteriormente, por exemplo.
De todo modo, a Convenção de Condomínio estabelece as regras de convivência naquela comunidade, tais como: a forma de rateio das despesas, as regras de utilização das áreas comuns, deveres e direitos dos condôminos, a forma de Administração, as penalidades previstas pelo descumprimento às regras estabelecidas, a competência da Assembleia de condôminos, suas regras de convocação e o quórum exigido para deliberações, dentre
outras.
Além disso, por determinação legal expressa (art. 1.332, CC), a Convenção também deve prever a finalidade do Condomínio (se residencial ou comercial), a especificação das unidades autônomas e as respectivas frações ideais do terreno atribuídas a cada uma.
Tendo em vista a extrema relevância e o caráter obrigatório da Convenção de Condomínio, a fim de evitar frequentes alterações por interesses pessoais, o Código Civil estabelece que:
“Art. 1.351 - Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos”.
Acrescente-se ainda que, havendo perda ou extravio da Convenção de Condomínio, caberá ao síndico providenciar a elaboração de nova Convenção, bem como submetê-la à aprovação da Assembleia para, posteriormente, levá-la a registro. Caso não seja observada essa obrigação, poderá ser compreendida com falta grave apta a gerar a destituição do síndico, por aplicação análoga do art. 1.348 do Código Civil.
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Gabriela Macedo Advocacia, escritório especializado em Direito Imobiliário, Condominial, Empresarial e Extrajudicial. contato@gabrielamacedo.adv.br. Instagram @falecomaadv
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