A cobrança exercida pelas associações aos moradores de loteamentos de acesso controlado é alvo de grande discussão, e para entendermos as peculiaridades de tal situação, é necessário compreender as minúcias dessa modalidade de loteamento.
Conforme a Lei 6.766 de 1979, em que trata sobre regulação e parcelamento do solo urbano, a exemplo dos “terrenos”, assim como dispõe acerca dos loteamentos, entre eles, o loteamento de acesso controlado, traz a seguinte definição no artigo 2º:
§ 8o Constitui loteamento de acesso controlado a modalidade de loteamento, definida nos termos do § 1o deste artigo, cujo controle de acesso será regulamentado por ato do poder público Municipal, sendo vedado o impedimento de acesso a pedestres ou a condutores de veículos, não residentes, devidamente identificados ou cadastrados.
Ainda que a definição não tenha ficado tão clara em primeiro momento, vejamos a diferenciação entre loteamento de acesso controlado e condomínio de lotes, para fins exemplificativos e de melhor entendimento.
Qual a diferença entre loteamento de acesso controlado e condomínio de lotes?
O loteamento de acesso controlado tem o gerenciamento de acesso regulado pelo Poder Público, ou seja, não pode impedir a entrada de pedestres ou condutores de veículos que não sejam residentes cadastrados. Já o condomínio de lotes, é uma espécie de condomínio edilício, podendo ter o acesso controlado, no qual são estabelecidas regras condominiais em que os condôminos se submetem integralmente.
Cumpre esclarecer que o loteamento de acesso controlado não é propriamente fechado, tendo em vista que é de a sua natureza possuir áreas públicas, sendo necessária a autorização pelo município para implementação de tal modalidade. Inclusive, vale mencionar, que em alguns municípios diversos loteamentos não são autorizados à introduzir o acesso controlado, em razão dos critérios estabelecidos em cada cidade.
Como ocorre a governança dos loteamentos de acesso controlado?
É de costume que seja formulada uma associação de moradores para regular os serviços necessários de manutenção do loteamento, como segurança, limpeza, portaria, construções, entre outros.
Essa associação surge pela necessidade de uma colaboração entre os moradores, gerando algumas regras de convivência, através de um estatuto, e com isso são estipulados alguns encargos.
A associação pode obrigar o morador do loteamento de acesso controlado a pagar alguma taxa?
Em primeiro momento, é necessário esclarecer que a legalidade da cobrança por parte das associações aos moradores é alvo de grande debate e diferentes entendimentos. Contudo, adotando entendimento mais recente do Supremo Tribunal Federal, o STF, o morador de loteamento de acesso controlado não é obrigado a contribuir com as taxas cobradas pelas associações, caso assim não tenha escolhido.
Esse entendimento foi firmado em dezembro de 2020, no qual tomou como base o princípio da liberdade de associação, adotado pela Constituição Federal brasileira, que nas palavras do Relator Min. Dias Toffoli:
“Considerando-se os princípios da legalidade, da autonomia da vontade e da liberdade de associação, não cabe a associação, (...) impor mensalidade a morador ou proprietário de imóvel que não tenha a ela se associado”.
Ainda, foi afirmado que a cobrança apenas poderia ocorrer aos moradores ou proprietários que por decisão própria se associasse, e ainda apenas teriam a obrigatoriedade de pagamento, enquanto perdurasse o vínculo.
Deste modo, cabe compreender as peculiaridades de cada caso, para que permita um entendimento preciso sobre a obrigatoriedade ou não de pagamento das cobranças da associação aos moradores de loteamentos de acesso controlado.
Fonte: STF – RE 695.911/SP
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Por Maria Eduarda Crispim Pedrão
